הכתבה נכתבה בשיתוף סטודיו מרים בסקון
בעולם הנדל”ן יש מספר כללים מאוד ברורים שאינם משתנים וקובעים את המחיר הסופי. מיקום הוא הכל, טיימינג עושה את ההבדל, וכל מטר מרובע שווה זהב.
למרות זאת, לא מעט בעלי מגרשים ובתים מסתפקים בפחות ומבזבזים לחינם זכויות יקרות שיכולות לשדרג להם את איכות החיים ואת ערך הנכסים, רק משום שבטוחים כי הם יודעים בדיוק מה וכמה מותר להם לבנות.
כיצד ניתן לדעת יותר? הכל מתחיל בבדיקת תב”ע נקודתית, כפי שמסבירה מרים בסקון, אדריכלות בעלת ניסיון רב בשדרוג זכויות בנייה: “לכל מגרש יש תב”ע שמגדירה את ייעוד הקרקע. זה אומר מספר הקומות, קווי הבניין, אחוזי הבנייה ומה מותר או אסור לבנות. ברוב המקרים מדובר בתב”ע כללית שנכתבה לפני שנים רבות, כשהמטרה דאז הייתה לקבוע כללים אחידים לאזורים שלמים, בלי להתייחס לייחודיות של כל מגרש בנפרד. הבעיה היא שהתב”עות הללו מצמצמות מאוד את האפשרויות, גם כשיש פוטנציאל לעשות ולפתח ומעבר, וכאן בדיוק נכנסת האפשרות להגיש תב”ע נקודתית. כי מדובר בתוכנית ייחודית שמוגשת למגרש מסוים בלבד. התוכנית הזו יכולה לשדרג את הזכויות של בעל מגרש ריק או מי שמתגוררים בבית פרטי באופן שמותאם בדיוק לקרקע הספציפית שלהם.
כלומר במקום להיצמד למה שנקבע פעם באופן כוללני, אפשר לתכנן אחרת לגמרי לפי מה שמתאים היום למגרש, למבנה ולצרכים של בעל הנכס. זו הדרך החוקית והאפקטיבית להגדיל זכויות, להוסיף שטחים ולשדרג את ערך הנכס, לא על הנייר אלא בפועל, תוך מספר שנים בודדות. סיבה נוספת שבגינה כדאי לבדוק תב”ע נקודתית היא שמדיניות הוועדות המקומיות כיום נוטה לעודד הגדלת זכויות בנייה, בעיקר כאשר מגישים תוכנית חדשה שמותאמת למדיניות העכשווית. התוצאה? הזדמנות לקבל אישור להרחבות ותוספות שבמקרים רבים כלל לא היו אפשריות בעבר”.
ההקלות שבוטלו והכללים החדשים שמחייבים תוכנית שונה
ההבנה הזו קיבלה משנה תוקף כשמבינים את גודל השינוי שנכנס לתוקף עם תחילת שנת 2025, שינוי ששינה את כללי המשחק בישראל עבור כל מי שמתכנן לבנות בית חדש או לשפץ בית קיים. קודם לכן בעלי מגרשים ובתים יכלו להגיש בקשה להקלות במסגרת ההיתר, וכך להוסיף קומה מעבר למה שהתב”ע מאפשרת, לחרוג מעט מקווי הבניין, או לשנות את הפריסה פנימית של הבית, כל זאת מבלי לשנות את התוכנית עצמה. זה היה מסלול מהיר וגמיש יחסית, שאפשר לבצע התאמות תכנוניות לפי צרכים אישיים.
כעת, לאחר שהאפשרות הזו בוטלה, החוק מחייב עמידה מלאה ומדויקת בתנאי התב”ע הקיימת בלי קיצורי דרך. זה אומר שאם התוכנית מאפשרת רק שתי קומות, אי אפשר לבקש להוסיף ולבנות קומה שלישית. אם קו הבניין מרוחק חמישה מטרים, אי אפשר לצמצם את השטח וגם לא בכמה סנטימטרים. כך שהתוצאה ברורה, כל שינוי קטן מחייב מסלול רשמי של שינוי תב”ע נקודתית.
קודם תב”ע ורק אחר כך היתר בנייה
“בעוד שסדר הפעולות לא השתנה, ובו קודם מוציאים קודם תב”ע ורק אחר כך היתר, בכל את יש הבדל משמעותי לעומת העבר. אם קודם לכן אפשר היה להגיש בקשות להקלות ולפתור את האתגרים התכנוניים במסגרת הוצאת היתר בניה בלי לשנות את התוכנית, כיום לאחר שההקלות בוטלו כמעט לחלוטין, הדרך היחידה להגיע לתוצאה אופטימלית היא דרך תב”ע נקודתית שמסדירה מראש את כל המורכבויות התכנוניות”, מסבירים בסטודיו מרים בסקון.
בעלי עניין שכדאי להם לבצע את הבדיקה הזו של תב”ע נקודתית רבים בהחלט. מדובר בכל מי שמחזיק כיום במגרש ריק ומעוניין למקסם את הפוטנציאל שלו. בעלי בתים קיימים שלא ידעו כי עומדת בפניהם האפשרות להרחיב את הבית, וכמובן, גם משקיעי נדל”ן שיודעים עד כמה הפער בין מה שכתוב כיום בתוכנית הקיימת לבין מה שאפשר להוציא בפועל עם מעט תעוזה והרבה ידע, יכול לעשות את ההבדל בין עוד עסקת רכישה, לבין עסקה של פעם בחיים אפילו. מדובר בהליך בירוקרטי מורכב, אך עם ליווי נכון של אנשי מקצוע מיומנים, התהליך נעשה ברור, מדורג, ואפילו שקט יחסית.
יתרון נוסף בתב”ע נקודתית הוא שהתוכנית אינה מחייבת את בעל המגרש לבנות בפועל כאן ועכשיו, אלא היא מאפשרת לו להחזיק באישור שמעלה את ערך הקרקע כבר בשלב התכנוני. כך שמדובר בהשקעה אסטרטגית שמי שלא מנצל אותה פשוט מפספס בגדול.
מרים בסקון מספרת על מקרה מאתגר שהיא ניהלה ביישוב באזור ירושלים: “נתקלנו בתוכנית כוללת שקבעה כי זכויות הבנייה בוצעו לפי חישוב גורף של כלל השטח באזור מסוים ביישוב, דבר שהגביל בצורה משמעותית את האפשרויות שעמדו בפני כל בעלי המגרשים ובכלל זה את הלקוח שפנה אלינו לסטודיו. במבט ראשון זה אכן היה נראה אבוד אבל לא ויתרנו. הגשנו ערר, ניהלנו שיח מקצועי עם מהנדס הוועדה והצגנו ניתוחים מדויקים, כך שבסופו של דבר הצלחנו לשנות את השיטה. האישור שקיבלנו הגדיל את הזכויות של הלקוח שלנו מ-23% ל-30%. כך שמדובר היה בתוספת קריטית ועליית ערך הנכס שלו הייתה בהתאם”.
במובנים רבים תב”ע נקודתית היא דרך חשיבה אחרת. מדובר בשינוי תפיסתי שדורש מבעלי מגרשים ובתים להפסיק להסתפק בקטן, אלא להתחיל לחשוב כמו יזמים, גם אם הם מעולם לא ראו את עצמם ככאלה וגם אם הם לא מתכוונים לבנות ולשפץ מחר בבוקר. כי כשיש הזדמנות ממשית לשדרג את ערך הנכס, גם אם מדובר בתוספת של כמה מטרים בודדים, בעולם הנדל”ן מדובר בכמעט כמו כרטיס זכייה בלוטו, כזה שלא כדאי להתעלם ממנו.
לפרטים נוספים בקרו באתר
הכתבה נכתבה בשיתוף סטודיו מרים בסקון
