ההצעה נראית אטרקטיבית, השיווק משכנע, והמחיר נראה “מתחת למחיר השוק” – אבל אז מגיע החוזה. בין עשרות עמודים, סעיפים והפניות, מסתתרים לעיתים תנאים שמחייבים אתכם להוציא מאות אלפי שקלים בלי לקבל שום תמורה. זו לא תאוריה משפטית – זו המציאות של שוק הדירות החדשות “על הנייר”. כתבת תחקיר מיוחדת: המלכודות הנסתרות בחוזי הרכישה מקבלן והדרכים להתגונן מפניהן.
לא רק דחייה במסירה – גם מכה תזרימית שמרסקת משפחות
כשמדברים על עיכוב במסירת דירה, רוב האנשים חושבים על אי נוחות זמנית – עוד חודש שכירות, עוד שבועות של ציפייה. אבל מאחורי המונח היבש הזה מסתתרת בעיה תזרימית חמורה, שעלולה לייצר אפקט דומינו כלכלי ולהכניס משפחות שלמות למצוקה.
כך למשל קרה לבני זוג שרכשו דירה חדשה מקבלן במרכז הארץ. החוזה שעליו חתמו כלל מחיר צמוד למדד תשומות הבנייה ותנאי תשלום לפיהם חלק ניכר מהתמורה אמור היה להשתלם סמוך למועד המסירה. אלא שהפרויקט התעכב בעקבות המלחמה. הקבלן טען לכוח עליון – ודרש את יתרת התמורה במלואה. המשמעות: בני הזוג נאלצו לקחת משכנתא מוקדמת, החלו לשלם החזר חודשי כבד, וכל זאת – מבלי שקיבלו את הדירה בפועל.
האבסורד נמשך: במקביל להחזרי המשכנתא, בני הזוג המשיכו לשלם שכירות עבור דירתם הנוכחית, לשאת בעלויות נלוות נוספות, ולראות את מדד תשומות הבנייה ממשיך לטפס – מה שהגדיל עוד יותר את סכום החוב. בלי לקבל מפתח, בלי לקבל תמורה ממשית, הם מצאו את עצמם נלחצים בין שתי התחייבויות כלכליות כבדות – וכל זאת בגלל מנגנון חוזי לקוי.
נאור גלברג, עו”ד נדל”ן שמאי מקרקעין ובעלים משותף בחברת מעוז השקעות בנדל”ן, מזהיר: “זהו לא מקרה נדיר – זו תוצאה חוזית צפויה מראש. בני הזוג שילמו מדדים של מאות אלפי שקלים, לקחו משכנתא מוקדמת על דירה שלא נמסרה, והמשיכו לגור בשכירות. זה לא ניהול תקציב כושל – זה מחדל של הסכם שמעביר את כל הסיכון אל הרוכש. חוזה שנוסח נכון היה יכול למנוע את זה לחלוטין”.
במילים פשוטות – עיכוב במסירה אינו רק תאריך שמתאחר. הוא עלול להפוך לאירוע פיננסי מכריע, לפגוע בכושר ההחזר של המשפחה, לעכב מימוש של תוכניות חיים, ולגרום לעוגמת נפש קשה.
ומה הפתרון? ניסוח חכם ומדויק של סעיפי המסירה והתשלום
גלברג מפרט: ״אנחנו דורשים להכניס לחוזה סעיף פשוט אך קריטי – אם הקבלן לא מוסר את הדירה בפועל, מכל סיבה שהיא, כולל כוח עליון – הרוכש לא משלים את יתרת התמורה. הנכס לא נמסר? הכסף לא מועבר. זה כלל ברזל. אחרת, הרוכש עלול לשלם מיליונים על דירה שאינה שלו עדיין, ובלי כל ודאות מתי תהיה”.
במילים אחרות, יתרת התמורה חייבת להיות משולמת רק כנגד מסירה בפועל – כלומר, העמדת הדירה לרשות הרוכש, חתימה על פרוטוקול מסירה מסודר, קבלת מפתח, וחיבור מלא לתשתיות מים, חשמל, ביוב ותקשורת. לא די בקביעה כללית או בהגדרה מעורפלת של “סיום העבודות” או “שלב שלד”. רק מסירה פיזית, עם אפשרות שימוש אמיתי, מהווה עילה חוקית לתשלום יתרה.
במקרה של עיכוב במסירה – יש לבחון האם הקבלן שומר לעצמו זכות לגבות הצמדות, ריביות או שינויים במחיר, למרות שהרוכש טרם קיבל את הדירה. האם קיימת תקופת חסד מוגבלת, האם קיים מנגנון פיצוי מובנה בהתאם לחוק המכר (דירות), והאם ניתנת לרוכש זכות לבטל את ההסכם במצבים קיצוניים?
משפחות רבות חוות לחץ תזרימי כבד דווקא בתקופה הרגישה ביותר – לקראת מעבר, בשיא העלויות, כשבמקביל הן נאלצות לממן גם שכירות, גם משכנתא מוקדמת, וגם מדדים. במקרים רבים, הלחץ הזה לא נובע מהתנהלות כלכלית שגויה, אלא מאי הבנה של החוזה, או מהיעדר ייעוץ משפטי מקצועי לפני החתימה.
ולכן, מדגיש גלברג: ״כדי להגן על עצמכם, דרשו שלוח התשלומים יהיה צמוד לביצוע בפועל ולא ללוח זמנים שרירותי. אל תשלמו את כל הכסף על מוצר שטרם קיבלתם. קבעו שיתרת התמורה משולמת רק כנגד מסירה בפועל. זו לא רק זהירות – זו הגנה הכרחית על המשפחה שלכם״.
ההצמדה למדד תשומות הבנייה: הסעיף השקוף שעלול לייקר את הדירה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים
אחת הטעויות הנפוצות והיקרות ביותר שרוכשי דירות מקבלן עושים – היא התעלמות מהשפעתו של סעיף ההצמדה למדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמתפרסם מדי חודש על ידי הלמ״ס, והוא משקף את השינויים בעלויות חומרי הגלם והעבודה בענף הבנייה. אלא שבעוד שהקבלנים מקפידים לכלול את הסעיף הזה כמעט בכל חוזה – כדי להגן על עצמם מפני עליות מחירים – רוכשים רבים כלל אינם מודעים למשמעות הכלכלית הכבדה שלו.
במקרים רבים, רוכשים מגלים בדיעבד כי המחיר שעליו חתמו אינו באמת סופי. “בתקופות של אינפלציה או בזמני משבר כמו מלחמה, מדד תשומות הבנייה עשוי לזנק בשיעורים חדים”, מסביר עו״ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג. “כך, דירה שנרכשה במחיר של 2 מיליון שקלים – עלולה לעלות בסופו של דבר 2.2 מיליון ואף יותר, רק בגלל סעיף ההצמדה, מבלי שהמפרט שודרג או שהדירה השתנתה”.
לאורך השנתיים האחרונות, במסגרת מבצעי מימון שיווקיים, קבלנים רבים הציעו לרוכשים פטור מהצמדה – מלא או חלקי – כחלק מהתמריצים לסגור עסקה. ואכן, בתקופת ריביות גבוהות ועל רקע חוסר יציבות כלכלית, הפטור הזה סייע לרבים לקבל תחושת ודאות. אך כעת, ככל ששוק המימון מתייצב ומרווחי הקבלנים נשחקים – מבצעי ההצמדה נעלמים, ובחודשים האחרונים אנו עדים לחזרה הדרגתית למצב שבו כמעט כל התשלום שוב מוצמד במלואו למדד.
אז מה ניתן לעשות?
לנהל משא ומתן. סעיף ההצמדה הוא לא גזירת גורל, ויש לא מעט דרכים לצמצם את השפעתו: לקבוע תקרה להצמדה (למשל, לא יותר מ-2% לשנה); להסכים שהצמדה תחול רק על חלק מהתשלומים (למשל, על 50% בלבד מתוך הסכום החייב); לקבוע שתשלומים מוקדמים, במיוחד עד גובה 10%, לא יהיו צמודים כלל; לדרוש פטור מלא מהצמדה – ככל שהמצב מאפשר.
בנוסף, חשוב להכיר את תיקון החוק שנכנס לתוקף ביולי 2022: התיקון קובע כי על פי חוק המכר, 20% הראשונים מהתשלום עבור הדירה אינם צמודים למדד כלל, ושהיתרה מוצמדת רק ב-50%. כלומר, רק 40% ממחיר הדירה בפועל מוצמד באופן מלא – בהנחה שהקבלן פועל לפי החוק.
אבל בפועל, לא כל קבלן מיישם את ההוראות במלואן, ולעיתים החוזה מנוסח באופן שמאפשר לו להחיל הצמדה על סכומים גבוהים יותר. בדיוק לשם כך חשוב לכלול סעיף מפורש בנספח השינויים. “בנספח שינויים מקצועי אפשר להבהיר במפורש שהמחיר הנקוב הוא סופי, ולא יוצמד למדד כלשהו”, מדגיש גלברג. “במיוחד במקרים של רכישה במסגרת הלוואת קבלן, חשוב לוודא שגם כספי ההלוואה פטורים מהצמדה – ושהקבלן נושא לבדו בעלות הריביות עד מועד המסירה בפועל”.
