שוק הנדל”ן בישראל פתח את שנת 2025 עם מגמות מעורבות – כך עולה מנתונים חדשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתפרסמים היום (רביעי). ברבעון הראשון של השנה (ינואר–מרץ) נמכרו כ־23,590 דירות – ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם (אוקטובר–דצמבר 2024). בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 5.3%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשמה ירידה חדה אף יותר – 9%.
ירידה חדה בדירות חדשות
הירידה הבולטת ביותר נרשמה במכירת דירות חדשות – שעמדו על כ־9,190 יחידות, המהוות 38.9% מכלל העסקאות ברבעון. מדובר בירידה חדה של 23.1% לעומת הרבעון הקודם, ובניכוי עונתיות – ירידה של 19.1%. 26.5% מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי. לפי הנתונים, ניתן לומר כי ירידה של מעל 23% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם מצביעה על קיפאון מתמשך בענף היזמי, וכי הציבור מהסס לרכוש דירות חדשות, ככל הנראה בשל מחירים גבוהים, ריביות, ואי-ודאות כלכלית.
עלייה במכירת דירות יד שנייה
דווקא שוק דירות היד השנייה רשם עלייה של יותר מ־10%, מה שמעיד על מגמה ברורה של העדפת נכסים קיימים על פני רכישות מקבלנים.
יתכן שהקונים מחפשים עסקאות זולות יותר, או פשוט זמינות מיידית, ללא המתנה לפרויקטים עתידיים. בסך הכול נמכרו ברבעון הראשון של 2025 כ־14,400 דירות יד שנייה – 61.1% מכלל העסקאות.
נתוני חודש מרץ: ירידה סמויה
בחודש מרץ לבדו נמכרו 7,870 דירות – עלייה של 2.9% לעומת פברואר. אך כאשר מנכים השפעות עונתיות, נרשמה דווקא ירידה של 7.4%. בהשוואה למרץ 2024 – מדובר בירידה של 10.2%. מתוכן, 4,820 דירות היו דירות יד שנייה – עלייה חודשית של 3.3%, אך גם כאן, בניכוי עונתיות, נרשמה ירידה של 7% – מה שמעיד על מגמה של האטה ארוכת טווח.
מחוזות וערים בולטים
מחוז המרכז ממשיך להוביל את שוק הנדל”ן עם 25.3% מסך העסקאות, ואחריו מחוז הדרום עם 20.6%. במחוז המרכז נמכרו 28.2% מהדירות החדשות ו־23.4% מהדירות יד שנייה, בעוד שבדרום עמדו הנתונים על 21.3% ו־20.1% בהתאמה.
הערים המובילות במכירת דירות חדשות ברבעון הן לוד, ירושלים ותל אביב-יפו – כל אחת מהן עם למעלה מ־500 דירות חדשות. בשוק היד השנייה בלטו ירושלים, חיפה ובאר שבע – עם למעלה מ־800 דירות כל אחת.
ירידות ועליות לפי ערים
ערים כמו תל אביב, חיפה ובאר שבע חוו צניחות חריגות במכירת דירות חדשות (עד 50% ואף יותר), לעומתן, ערים כמו לוד, רחובות וגבעתיים דווקא בלטו בעלייה – מה שמצביע על שינוי בתמהיל הביקוש ועל פוטנציאל בצירי פריפריה-מרכז.
בלוד נרשמה עלייה של 17.4% במכירת דירות חדשות, ולעומת זאת בירושלים נרשמה ירידה של 22.9%. בתל אביב נרשמה ירידה חדה במיוחד של 40.7%, ובאופקים – 41.2%. גם בערים אחרות נרשמו ירידות חדות: חיפה (43.6%-), פתח תקווה (38.6%-), באר שבע (52.4%-), נתניה (4.6%-), רמת גן (21.9%-) והרצליה (148.6%-). לעומת זאת, ברחובות נרשמה עלייה חדה של 44.4% במכירת דירות חדשות, ובגבעתיים – עלייה של 10.3%.
יד שנייה – עליות כמעט בכל רחבי הארץ
בגזרת דירות היד השנייה, המגמה הייתה חיובית ברוב הערים: ירושלים (12.3%), תל אביב (13.2%), פתח תקווה (9.1%), ראשון לציון (14.7%), נתניה (15.4%), בית שמש (29%), רחובות (20.4%), לוד (36.8%), קריית גת (37.2%), קריית מוצקין (26.5%), נהריה (19.4%) ועוד. החריגה הבולטת הייתה אילת – שם נרשמה ירידה של 8% בלבד.
מלאי הדירות החדשות גבוה – וההיצע לא זז
למרות הירידה במכירות, מספר הדירות שנותרו למכירה עדיין גבוה (כ־78 אלף). היצע זה מיתרגם ליותר משנתיים של היצע קיים – מה שצפוי להפעיל לחץ על יזמים, ואולי גם להוביל להוזלות בהמשך.
בסוף מרץ 2025 עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על 78,620 יחידות. מספר חודשי ההיצע (כלומר הזמן המשוער שיידרש למכור את כל הדירות שבמלאי) עומד על 26.1 חודשים. מדובר בעלייה חודשית קלה של 1.1%, אך ירידה שנתית חדה של 17.3%.
לסיכום, שוק הנדל”ן בישראל נכנס ל־2025 עם מגמה מעורבת: ירידה חדה בדירות החדשות, מול התאוששות בשוק היד השנייה. הכיוון הכללי הוא של האטה, חוסר ודאות ואולי שינוי עומק בהרגלי הרכישה של הציבור.
