ישראלים רבים מחפשים בשנים האחרונות אלטרנטיבות לשוק הנדל”ן המקומי, כשאחת האופציות שעולה שוב ושוב היא השקעה בנדל”ן מעבר לים בניסיון להשיג תשואה גבוהה יותר, יציבות כלכלית ותנאי מיסוי נוחים.
ארבע מדינות בולטות בהקשר הזה הן יוון, קפריסין, בולגריה ורומניה שלכל אחת מהם יתרונות משלה, אך גם אתגרים שכדאי להכיר. עו”ד אילן ליבוביץ, חבר כנסת לשעבר ומומחה להשקעות נדל”ן גלובליות, מתאר את התמונה המורכבת: “מדובר בשוק מגוון מאוד. יש בו הזדמנויות יוצאות דופן – החל ממיסוי ידידותי ועד לתוכניות ויזה שמקנות דריסת רגל באיחוד האירופי – אבל יש גם סיכונים שלא תמיד מופיעים בשורה התחתונה של העסקה”.
יוון, שהפכה לאחת האופציות המועדפות על משקיעים ישראלים, נהנית לפי ליבוביץ מיתרון מס בולט ו”ויזת זהב”. “סעיף 13 באמנת המס בין ישראל ליוון קובע שרווח הון ממכירת נכס ימוסה רק ביוון – ולא בישראל. זה יתרון משמעותי מאוד”. מס הרכישה קבוע ועומד על 3.09%, עם תוספת קטנה מעל 250,000 יורו.
בנוסף, אפשרות קבלת “ויזת זהב” מוצעת למי שרוכש נכס בשווי 800 אלף יורו בערים המרכזיות או 400 אלף יורו באזורים אחרים. עם זאת, ישנם אזורים רגישים סמוך לגבול עם טורקיה, בהם נדרש אישור מיוחד לרכישה ממשרד ההגנה היווני.
בקפריסין מציעים תנאים כמעט חסרי תחרות: מס רכישה נמוך מאוד (0.2%-0.4%) ופטור מלא ממס רווח הון במכירת נדל”ן פרטי. “זה הופך את קפריסין ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים לטווח ארוך”, אומר ליבוביץ.
המע”מ על נכס חדש עומד על 19%, אך ברכישת דירה ראשונה למגורים הוא יכול לרדת ל־5% ועל נכסי יד שנייה לרוב אין מע”מ בכלל. נוסף לכך, תוכנית “ויזת זהב” זמינה בהשקעה של 300 אלף יורו בלבד, אם כי היא מחייבת אישור ממשלתי שנמשך לרוב כמה שבועות.
בולגריה ורומניה מציעות פוטנציאל צמיחה עתידי עם הצטרפותן הצפויה לאזור היורו. “בכל מדינה שהצטרפה בעבר לאיחוד המוניטרי נרשמה עלייה בערכי הנדל”ן, וסביר שזה יקרה גם כאן”, מעריך ליבוביץ שהיה בעברו יו״ר אגודת הידידות הפרלמנטרית ישראל-רומניה.
בבולגריה מס הרכישה נע סביב 2%-3%, מס על הכנסות משכירות עומד על 10%, ומכירה בתוך שלוש שנים מחויבת במס של 5% כשלאחר שנים יש פטור מלא. ברומניה המסים כמעט זהים עם קצת שינויים לפה ולשם, כשההבדל העיקרי הוא שתושב זר יכול לרשום נכס על שמו אך לא את הקרקע עצמה”.
מעבר למספרים: גם לסביבה יש משמעות
אבל לא הכול נמדד במסים ובתשואות. ליבוביץ מזהיר מפני התעלמות מההקשר החברתי. “עליית האנטישמיות באירופה מורגשת. המשקיע הישראלי צריך להיות מודע לסביבה החברתית והפוליטית. בעוד שברמה הממשלתית והרשמית יחסים מצוינים, התחושות של הציבור המקומי כלפי ישראלים, במיוחד על רקע אירועים גיאו-פוליטיים, יכולות להשפיע על תחושת הביטחון האישי וההשתלבות בקהילה. אך כפי שהדברים נראים כעת בשטח, הישראלים – שמכירים מקרוב את הנושא של מורכבות אזורית – ממשיכים להשקיע בנדל”ן במדינות האירופאיות”.
בנוסף, הוא מציין ש”ככל שמשקיעים בפריפריה הרחוקה ממוקדי התרבות, ישנה לעיתים חשיפה גדולה יותר למנטליות שונה, המבנים החברתיים שונים, וכדאי לקחת זאת בחשבון. פרויקט שכולל תוכניות חברתיות, מסגרות תמיכה או קשר עם הקהילה המקומית יכול להוריד הרבה סיכונים ומשוכות. זה לא רק עניין של מספרים, אלא גם של איכות החיים שתהיה למשקיע בזמן שהוא נמצא שם”.
“אל תתפתו רק למספרים” מסכם ליבוביץ את דבריו בהמלצה חד משמעית, “עשו את שיעורי הבית שלכם, בדקו את הלך הרוח, התייעצו עם גורמים מקצועיים שיודעים לזהות את המגמות בשטח, וודאו שההשקעה שלכם תואמת לא רק את הפרופיל הפיננסי שלכם, אלא גם את הפרופיל האישי והביטחוני”.
