בנק ישראל פרסם לאחרונה הוראות שעה חדשות שמטלטלות את שוק הנדל”ן ויוצרות לחץ לא מבוטל על יזמים, רוכשים ובנקים כאחד. הוראות אלו מגבילות בצורה משמעותית את האפשרות להציע לרוכשי דירות מסלולי מימון הכוללים דחיית תשלום משמעותית עם או בלי הלוואות מסוג בלון/בולט – מהלכים שמוכרים היטב מהמבצעים הפופולריים של השנתיים האחרונות – ובייחוד מאז פרוץ המלחמה.
לפי ההנחיות החדשות, אם מעל 25% מהדירות בפרויקט נמכרו במסלולי מימון הכוללים דחיית תשלום של מעל 40% ממחיר הדירה ליום המסירה, הפרויקט יוגדר כפרויקט בסיכון מוגבר. במצב כזה – הבנקים יחויבו להקצות עבורו הון נוסף של 150% לצורכי הלימות הון, מה שיגרום להכבדה משמעותית על מימון הפרויקט. בשורה התחתונה, כתוצאה מכך, הדבר יכול להקשות על קבלת מימון נוסף ולהוביל להאטה בהתקדמות הפרויקט או לעיכובים.
בנוסף, נקבעה מגבלה נוספת: שיעור ההלוואות מסוג בלון או בולט בסבסוד קבלן לא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים של הבנקים למתן משכנתאות. לאחר חציית מגבלה זו, הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואות נוספות במבנה זה עד לחודש הבא.
כדי לעשות לכם סדר, ביקשנו ממומחי הנדל”ן של “מעוז השקעות בנדל”ן” לתת דוגמאות מספריות להמחשה: בפרויקט של 100 דירות, אם 26 דירות נמכרו במסלול 20/80 שבו 80% מהתשלום נדחה ליום המסירה, הפרויקט יוגדר בסיכון מוגבר, והבנק ייאלץ להקצות עבורו יותר הון.
אם בנק נותן משכנתאות בהיקף של 1.5 מיליארד ש”ח בחודש, הוא יוכל לאשר רק עד 150 מיליון ש”ח בהלוואות בלון או בולט. אם היקף ההלוואות מסוג זה חוצה את הסכום הזה, הבנק ייאלץ לעצור אישורים נוספים באותו חודש. כלומר, אם הבנק כבר אישר הלוואות בסכום מקסימלי עבור הלוואות בלון/בולט, ייתכן שרוכשים חדשים לא יוכלו לקבל את הסוג הזה של הלוואה באותו חודש.
למה בנק ישראל פועל כך?
בבנק ישראל מסבירים כי מהלכים אלו נועדו להגן על היציבות הפיננסית ולצמצם סיכונים הנובעים ממבצעי מימון אגרסיביים. דחיית תשלום משמעותית או הלוואות בלון עלולות להעמיד רוכשים בסיכון כאשר יגיע מועד התשלום הסופי, במיוחד אם המצב הכלכלי ישתנה או הריבית תעלה.
במקרים כאלה, לא רק הרוכשים עלולים להיפגע, אלא גם היזמים עצמם, שהבנק עלול להטיל עליהם תנאים מחמירים יותר. כמו כן, הבנקים עצמם נחשפים לסיכון מוגבר בשל הקצאת אשראי לפרויקטים עם נראות פיננסית לא ודאית.
מאחורי השפה הבנקאית היבשה מסתתרת דרמה של ממש בשוק הנדל”ן הישראלי. בשנה האחרונה, על רקע הקיפאון והירידה בביקוש, הפכו מסלולי מימון גמישים – כמו מודל ה־20/80 – לכלי מרכזי במאמצי השיווק של קבלנים ויזמים. מודלים אלו אפשרו לרוכשים לשלם מקדמה של 20% בלבד, ואת יתרת התשלום רק בעת קבלת המפתח. המימון במקרים רבים נעשה בעזרת הלוואות גרייס או בלון, לעיתים בסבסוד היזם.
מה התגובות מהשטח?
כעת, עם המגבלות החדשות, נדרשים השחקנים בשוק להיערך מחדש. עו”ד נדל”ן ושמאי המקרקעין נאור גלברג מחברת מעוז השקעות בנדל”ן מסביר כי “ההוראות החדשות למעשה משנות את הגישה של בנק ישראל כלפי מודלים שיווקיים שמבוססים על דחיית תשלום. בנק ישראל מאותת למערכת הבנקאית לנהוג בזהירות מוגברת מול פרויקטים עם סיכוני אשראי גבוהים יותר, מה שעשוי להשפיע על אישור הליווי הפיננסי ועל תנאי המשכנתאות שיקבלו הרוכשים”.
לטענת גורמים בענף, מדובר במהלך שיגרום להאטה נוספת בשוק, במיוחד בפריפריה ובאזורים שבהם הביקוש פחות יציב. “יזמים הסתמכו על אותם מודלים כדי להניע מכירות גם בתקופות קשות. כעת, כשהברזים מתהדקים, רוכשים עלולים להתקשות לעמוד בתנאי רכישה פחות גמישים”, אומר יהודה בן שלמה מחברת מעוז השקעות בנדל”ן.
בן שלמה מציין כי הפגיעה אינה חד-ממדית: “מדובר גם ברוכשים שפחות מכירים את שוק ההון ולא מודעים לסיכונים של הלוואת בלון, וגם ביזמים שבנו תמהילי שיווק מורכבים סביב המסלולים הללו. ההנחיות מחייבות שינוי פרדיגמה מיידי”.
מה זה אומר עבור הרוכשים?
עבור רוכשים המעוניינים להיכנס לעסקת נדל”ן, המשמעות היא שיש לוודא מראש מהם תנאי המימון הזמינים. מומלץ לבדוק האם הפרויקט שבו מעוניינים לרכוש דירה חצה את רף ה-25% בדחיית תשלום או האם הבנק עדיין עומד במגבלת ה-10% החודשית להלוואות בלון.
בנוסף, ייתכן כי נראה יותר בנקים מציעים מסלולי מימון אחרים במקום הלוואות בלון, כמו הלוואות גרייס לתקופות קצרות או פריסות תשלום מותאמות אישית. גלברג מסכם: “השוק צפוי לחפש פתרונות מימון יצירתיים יותר. המשקיעים והרוכשים יידרשו להיערך בהתאם, לבדוק חלופות ולבחון לעומק את ההשפעה על תנאי המימון שהם מקבלים. האם זהו סופו של עידן ה-20/80? כנראה שלא, אך ניכר כי בנק ישראל מבקש להחזיר לשוק הנדל”ן יותר יציבות ופחות סיכון”.
“הכלים שהיו זמינים בעבר אולי לא יתאימו לעתיד. אנחנו נכנסים לעידן של זהירות יתרה, ולצד זה – נדרשת גם יצירתיות פיננסית כדי להמשיך להזרים חמצן לענף”, אמר לסיום. המהלכים של בנק ישראל כנראה יביאו להאטה בשוק הנדל”ן, במיוחד בפרויקטים שמבוססים על מימון גמיש, ויתקיימו שינויים בתנאי המימון שיכולים להקשות על רוכשים ויזמים. מצד שני, יש בכך גם מטרה להקטין את הסיכון הכלכלי ולהבטיח יציבות בשוק.
