בהלה בשוק הנדל”ן: המתקפות האיראניות בימים האחרונים, שהותירו הרס כבד בבנייני מגורים בתל אביב, בת ים, ראשון לציון וערים נוספות במרכז ובצפון, לא הותירו ספק – רוב הנפגעים וההרוגים שהו בבניינים ללא ממ”ד. גורמים בענף מדווחים על פאניקה אמיתית בקרב משפחות שמחפשות דירות – שעשויה להוביל לטלטלה בשוק, וייתכן שכבר בזמן הקרוב תתרחש צניחה במחירי דירות יד שנייה של עשרות אחוזים.
עידן יסקולקה, מתווך ובעלים של קבוצת אפולו, אומר כי הירידה בביקוש החלה כבר עם פרוץ המלחמה ב-7 באוקטובר, ועוד טרם התקיפה האיראנית כאשר החל גל הדיווחים על תקיפה מתקרבת, הוא הבחין בירידה אף יותר דרמטית: “הטלפונים כבר פסקו לגמרי, רואים ירידה דרמטית, אני רואה גם אנשים שמגיבים לקמפיינים של שיווק דירות בפייסבוק – ‘איך אפשר לגור בדירה בלי ממ”ד’, וגם ונרתעים מהמחירים, שכבר לא תואמים את הציפיות”.
לדבריו, הפחד משפיע מיידית על שיקולי רכישה: “ש משפחות עם ילדים קטנים ומבוגרים שלא יכולים לרדת 50-60 מדרגות, חלקם גם עם עגלות, זה מאוד מקשה על כל הסיפור”. הוא מציין לדוגמא, איך העניין משפיע גם על שכונות מאוד מבוקשות: “נווה אביבים לדוגמא, זו שכונה מאוד מוצלחת אבל עם בניינים משנות ה-70 ומשנות ה-80, רוב הבניינים הם ללא ממ”דים ורואים את הירידה הדרמטית בביקוש”.
“רוב הבניינים האלו הם עם מעלית ובלי ממ”ד, ולמרות שיש מעלית, אנשים לא יורדים באמצע הלילה עם ילדים 6-7 קומות אז הם נשארים איתם בחדר מדרגות וזה מסכן חיים”, הוסיף.
יסקולקה מוסיף לתאר את תחושות הפחד בקרב הרוכשים שחוששים כעת לקנות דירה ללא ממ”ד בעקבות המצב והאסונות הקשים שמדינת ישראל ניצבת בפניהם בימים האחרונים. לדבריו, עד כה, זוגות צעירים שהסכימו “להתפשר” על דירה ללא ממ”ד משום שלא הייתה להם יכול כלכלית לרכוש דירה חדשה יותר, כעת יעדיפו לחכות לפרויקטים כמו התחדשות עירונית או דירות בתוכניות סבסוד ממשלתית.
הפתרון האפשרי במקרים מסוימים הוא תוספת ממ”דים לבניינים קיימים – אך זהו פתרון יקר, שלרוב אינו רלוונטי לאוכלוסיות מוחלשות. “דיירים גם יכולים לקדם תהליך של הוספת ממ”דים, יש בניינים שמקדמים את זה עכשיו – בעקבות המצב הביטחוני, זה גם מתבצע כבר בכמה בניינים פה באזור כמו למשל בחיים לבנון, מדובר ביוזמה פרטית של הדיירים שהתאגדו והוסיפו ממ”דים לכל הבניין”.
ערן רולס, יו”ר מרכז הבנייה הישראלי, מצביע על תהליך שכבר החל: “אנחנו מזהים ירידה של 12–15 אחוזים במחירי דירות בלי ממ”ד, ובמקרי קיצון זה עלול להגיע גם ל־20 אחוז. זה התחיל עם סבבי הירי מעזה ולבנון, ועכשיו – זה בעוצמה גבוהה הרבה יותר”.
רולס מציין מגמה נוספת: “משקיעים בפרויקטים של פינוי בינוי – לא כ”כ חשוב להם ממ”ד, משום שהם מצפים לעליית ערך, מצד שני, היום גם הדיירים לא רוצים לגור בפרויקט כזה”.
הוא מתאר מציאות עגומה בשוק הנדל”ן: “בסוף לצערי אנחנו רואים שלכל סיר יש מכסה ומי שייפגע – אלו אמהות חד הוריות שגם ככה השכר שלהן נשחק מאוד, ואנשים כאלו פונים לדירות האלה מחוסר ברירה. גם כל עלות המחיה עלתה, גני הילדים ומחירים בסופר עלו – בעצם כל האוכלוסיות המוחלשות הולכות להיפגע, זו מציאות שלא צריכה להתקיים במדינת ישראל”, הוא אומר בביקורת חריפה.
אוהד דנוס, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, מבקש להכניס את השיח הציבורי לפרופורציה: “ההצהרות שאנחנו שומעים בימים האחרונים בתקשורת נועדו, ובצדק, למנוע שאננות ולעודד כניסה מהירה לממ”דים. אבל צריך להבין – עצם קיומו של ממ”ד בדירה לא מציל חיים אם לא שוהים בו לפי הוראות פיקוד העורף”.
לדבריו, “באופן פרדוקסלי, מאיראן הרחוקה אנחנו מקבלים התראות שהן יחסית ארוכות ויש זמן כמובן גם לרדת למקלט, בתקשורת גורמי פיקוד העורף מסבירים כי ממ”ד ומקלט מספקים רמת מיגון דומה, אך ממליצים על ממ”ד בגלל עניין הנגישות – משפחות עם ילדים קטנים, קשישים וכו'”.
“חשוב להבבהיר שעצם העובדה שיש לך ממ”ד לא הופכת אותה לבטוחה יותר, אלא עצם העובדה שאתה נכנס למרחב מוגן, כאן אפשר לדבר על דירות שהן חסרות נגישות לחלוטין למקלט או מרחב מוגן בבניין – זו אולי נקודת ההשוואה השמאית הרלוונטית”, הסביר.
לגבי השפעת המצב על שוק הנדל”ן, דנוס מעריך כי בטווח הקצר ממ”ד אכן יהפוך לשיקול מרכזי. “אני חושב שכל עוד המלחמה בעזה מתנהלת והחות’ים ממשיכים לירות לפה וכמובן המערכה מול איראן, אנחנו עדיין בעיצומו של האירוע ולכן בשלב הזה אנחנו נמשיך לראות פערים – למי שבכלל עושה עסקאות היום. אפשר לדבר על 10-15 אחוז של ירידה במחירי הדירות, אולי אפילו עד 20 אחוז במקרים מסויימים בעקבות התמונות מהלילות האחרונים”.
עם זאת, דנוס מדגיש כי בטווח הארוך, ייתכן שהשפעת אירועי התקופה האחרונה תתעמעם. “לציבור הישראלי יש זיכרון קצר. כרגע, אין ספק שממ”ד הפך לשיקול מרכזי ברכישת דירה. אבל בהמשך – שיקולים כמו מיקום, מחיר וגודל יחזרו להיות מרכזיים. צריך לקחת בחשבון שדירה עם ממ”ד היא דירה חדשה יותר- לטוב ולרע. ואז צריך לעמוד על כל סך היתרונות והחסרונות של דירה חדשה מול דירה ישנה”.
דנוס מזכיר שעד היום לא ניתן מקדם שמאי נפרד לממ”ד – והוא מגולם בתוך שווי השוק של דירות חדשות. “אנחנו משווים דירה עם ממ”ד לדירות דומות שגם בהן יש ממ”ד. כך, שזו לא תוספת שנמדדת בנפרד. אבל ייתכן שכעת הגיע הזמן לשנות את זה – כמו שמעריכים דירה עם חניה, מרפסת או מעלית, אולי צריך לקבוע גם מקדם מובהק לממ”ד”.
באופן אירוני, דנוס מספר כי בעבר שמאים היו מעריכים ממ”ד בשווי פחות, “זה היה חדר שהיה מקבל דווקא הפחתה ולא תוספת, בשווי הוא היה מקבל בערך 10 אחוז פחות כי החלון “דפוק”, בנוסף, בהתחלה לא היה ניתן למזג אותו, היו כל מיני סיבות למה זה היה נחשב לחדר פחות טוב – היום הוא החדר הכי מבוקש”.
יחד עם זאת, דנוס סבור כי לא ניתן יהיה לקבוע הנחיה גורפת שמוסיפה ערך קבוע לממ”ד. “יכול להיות שתהיה הבחנה בין אזורים – יישובים שסופגים יותר אזעקות לעומת כאלה שפחות. אבל לא סביר שיקבעו כלל אצבע אחיד לכל המדינה”.
“מאחר ואנחנו לא יכולים לעשות עכשיו התאמות לכל מדינת ישראל, הדבר שהכי חשוב לומר זה שאין ספק שבטווח הקרוב זה יהווה שיקול מרכזי, אך כאשר המערכה באיראן תסתיים – הצורך במקלטים ובממ”דים יירד משמעותית. יחד עם זאת, פסיכולוגית, אנשים יחפשו יותר דירה עם ממ”ד – אלא אם הם ימצאו דירה במיקום שיהיה טוב יותר, למשל, ואז ייכנסו שיקולים אחרים שישפיעו עליהם”, הוא מסביר.
“הממ”ד היום מאוד חשוב למשפחות עם ילדים קטנים למשל, כי כשיש ממ”ד כולם לנים שם ולא צריך לרדת איתם כמה קומות למטה באמצע הלילה ולהעיר אותם, אבל זה עניין של נוחות, השאלה אם אנשים מוכנים לשלם על זה יותר או פחות – מי שמלכתחילה מחפש דירה עם ממ”ד, לא ייגש בין כה וכה למו”מ עם בעלי דירות שאין להם ממ”ד ויגיד להם ‘אוקיי בגלל שאין פה ממ”ד אני מוכן לשלם פחות'”.
דנוס לא ממהר להספיד גם את הדירות שהן חסרות נגישות לחלוטין למקלט ומזכיר את עניין המשקיעים בדירות שמיועדות לפינוי בינוי, יחד עם זאת הוא מוסיף: “ברור שבטווח הקצר, אנשים יעדיפו לקנות דירות עם ממ”ד, ולכן יהיו מוכנים לשלם יותר על דירה כזאת, באופן כללי – כרגע הטרנד הוא לקנות דירה עם ממ”ד נראה שזה הדבר הבא במדינה שלנו”.
