בעשור האחרון, בין השנים 2015 ו-2024, מחירי הדיור באיחוד האירופי זינקו ב-53%, כאשר במדינות מסוימות המחירים אף שולשו. עלויות בנייה גבוהות יותר, ריביות משכנתאות מוגדלות, היצע מוגבל ועלייה ברכישת דירות כהשקעה – כל אלה יצרו רמות מחירים מסחררות במדינות שונות ברחבי האיחוד האירופי.
הונגריה הובילה את המגמה עם הזינוק הדרמטי ביותר במחירים, כאשר דירות עולות כיום פי שלושה בהשוואה למחירן ב-2015. בבודפשט, בירת המדינה, המחיר הממוצע לדירה נע בין 250,000 ל-1.5 מיליון אירו. אחריה ניצבת איסלנד, שם המחירים גבוהים כעת פי 2.5 לעומת שנת 2015. באזור הבירה רייקיאוויק ושש העיריות הסובבות אותה, הדירות הן היקרות ביותר, עם מחירי רכישה ממוצעים של כ-558,000 אירו.
על פי בנק איסלנד, בעקבות גידול בהיצע והתמתנות בביקוש, קצב עליית מחירי הדיור הואט, אולם האינפלציה השנתית במחירי הדיור עדיין עמדה על 8% בחודש מרץ. במדינות אחרות באירופה נרשמה גם כן עלייה משמעותית במחירי הדיור בתשע השנים האחרונות. ליטא, פורטוגל, צ’כיה, בולגריה, אסטוניה ופולין – בכולן נצפתה הכפלה ויותר במחירי הנדל”ן.
בתחתית הרשימה נמצאת פינלנד, שם מחירי הנכסים אינם גבוהים באופן משמעותי ממה שהיו לפני כמעט עשור. עם זאת, קיימים פערים גדולים בין עלות הדירות באזורים הכפריים לבין המחירים בהלסינקי, למשל.
על פי דוח עדכני של Global Property Guide, ההאטה בשוק הנדל”ן הפיני, שהחלה ב-2021 וגרמה לקריסת מחירים בשיעור שנתי של 14%, ככל הנראה הגיעה לשפל. הציפייה היא שההתאוששות הכלכלית המתמשכת תתמוך בעלייה הדרגתית במחירי הדיור, בעיקר בדירות חדשות, כאשר צפוי שמחירי דירות יד שנייה יעלו רק באופן שולי, ב-1-3% השנה. מחירן הממוצע של דירות יד שנייה עומד על 4,612 אירו למטר רבוע, מה שמביא את עלותה של דירה בשטח 75 מ”ר ל-345,900 אירו, אך בהלסינקי המחיר עשוי להגיע ל-400,000-500,000 אירו.
אין בידי יורוסטט נתונים על מחירי הדיור ביוון, אך על פי מדד הנדל”ן למגורים של בנק יוון, המחירים באזורים העירוניים נמצאים כיום מעט מעל לרמתם בשנת 2008. מחוץ לאיחוד האירופי, בטורקיה, המחירים גבוהים פי 17 לעומת 2015. באיסטנבול, דירת שני חדרים עולה כיום בסביבות 120,000 אירו. אמנם מחיר זה עשוי להיראות אטרקטיבי בהשוואה למחירים במערב אירופה, אך יש לזכור שמחירי הצרכן עלו בכמעט 38% בשנה האחרונה והשכר הממוצע ברוטו עומד על מעט יותר מ-600 אירו בחודש.
האם שכירות משתלמת יותר?
גם שכירת בית או דירה הפכה ליקרה הרבה יותר ברחבי אירופה, אף שהמחירים עלו בקצב איטי יותר מאשר מחירי הרכישה. על פי הנתונים העדכניים ביותר של יורוסטט, שכר הדירה עלה ב-26.7% באיחוד האירופי בין 2010 לרבעון הרביעי של 2024. עם זאת, היו מדינות שבהן מחירי השכירות עלו הרבה מעבר לממוצע. אסטוניה רשמה את הזינוק הגדול ביותר במחירי השכירות, שיותר משולשו (עלייה של 212% בהשוואה לרמתם ב-2010). בליטא, השכירות התייקרה ב-175% ובאיסלנד המחירים עלו ב-120%.
בהונגריה, מחירי השכירות גבוהים כיום ביותר מפי שניים (עלייה של 114%) ממה שהיו ב-2010. יוון נמצאת בתחתית הרשימה, שם מחירי השכירות זולים ב-13% באותה תקופה. בינתיים, בטורקיה, מחירי השכירות גבוהים כיום כמעט פי 8.8 ממה שהיו לפני עשור, על פי נתוני ה-OECD העדכניים ביותר.
עלויות הדיור – היכן הן הגבוהות ביותר באיחוד האירופי?
עלויות הדיור, כולל תשלום עבור חשבונות, עלו גם הן באופן משמעותי במדינות רבות החברות באיחוד האירופי. בין 2015 למרץ 2025, תושבי אסטוניה חוו את העלייה הגדולה ביותר בעלויות הדיור בכל האיחוד. הם שילמו מעט יותר מפי שניים ממה ששילמו עשר שנים קודם לכן. אסטוניה נמצאת בראש הרשימה, ואחריה פולין וצ’כיה, שבכל אחת מהן נרשמו עלויות דיור בשיעור של כ-180% ממה שהיו ב-2015. באיחוד האירופי, בממוצע, מחירים אלה עלו ביותר מ-40% באותה תקופה.
בתוך האיחוד, העלייה הקטנה ביותר נרשמה בספרד, מעט מעל 20%. עם זאת, אלבניה, המצויה בתהליך הצטרפות לאיחוד האירופי, רשמה עלייה קטנה אף יותר. כאשר משווים את עלויות הדיור לממוצע באיחוד האירופי, אירלנד מובילה את רשימת המדינות היקרות ביותר, על פי הנתונים העדכניים ביותר (2023) של יורוסטט.
בצרפת ובגרמניה, עלות זו הייתה מעט גבוהה יותר, באיטליה ובספרד, מעט פחות מהממוצע באיחוד האירופי. תושבי מלטה והונגריה שילמו רק שני שלישים מהממוצע באיחוד האירופי, ובולגריה נמצאת בתחתית הרשימה עם מעט פחות מ-40% מהממוצע.
מחירי שכירות ודיור גבוהים אשמים בחלקם בכך שצעירים אירופאים רבים אינם מסוגלים לעזוב את בית הוריהם שנים רבות לאחר שהחלו לעבוד. על פי יורוסטט, צעירים אירופאים עוזבים את בית הוריהם בגיל ממוצע של 26.3 שנים. נתון זה משתנה באופן משמעותי בין מדינות האיחוד האירופי, מ-21.4 שנים בפינלנד ועד 31.8 שנים בקרואטיה.
היכן השקיעו אנשים הכי הרבה בנדל”ן?
בשנת 2023, תושבי קפריסין השקיעו סכום השווה ל-8.6% מהתמ”ג של המדינה בנדל”ן, על פי יורוסטט. באיטליה, שיעור זה עמד על 7%, מעט יותר מאשר בגרמניה (6.9%) ובצרפת (6.4%). השיעור הנמוך ביותר נרשם בפולין (2.2% מהתמ”ג) וביוון (2.3%). ההשקעה הממוצעת בדיור באיחוד האירופי עמדה על 5.8% מהתמ”ג בשנת 2023, סכום המוערך בכטריליון אירו.
